El tema no es banal. Se calculan alrededor de seis millones de personas hipotecadas en España con posibilidad de cuestionarse si pueden reclamar y, lo más importante, si pueden llegar a recuperar, los gastos de formalización de su hipoteca o crédito hipotecario; y los datos apuntan que, al menos, de cada reclamación se recuperarán como poco 3000.-€.
El 23 de diciembre de 2015 la Sentencia nº 705 del Tribunal Supremo, a instancias de una demanda instada por la OCU, anuló los gastos de formalización de una hipoteca del BBVA, ordenando el consiguiente reintegro de las cantidades consistentes en las facturas de Notario, la del Registro de la Propiedad, la de la gestoría actuante y la de la tasación del inmueble objeto de hipoteca.
Hasta entonces, todo el coste de constituir y formalizar mediante escritura pública una hipoteca ha corrido siempre a cargo del cliente/consumidor mediante las famosas cláusulas de: “todos los gastos e impuestos derivados de la formalización de la presente serán de cuenta exclusiva del prestatario”. Sin embargo, lo cierto es que la formalización del contrato interesa -y conviene- a ambas partes, y que responda únicamente una de ellas marca sin duda un importante perjuicio en detrimento del particular.
Pero ojo, existe otro concepto reclamable, el llamado impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser el que más montante supone, sobre el que, por el momento, no hay consenso sobre qué parte contratante es la obligada al pago.
Mientras que la Sala de lo Civil del propio Tribunal Supremo entiende que debe correr, de igual modo que los gastos anteriores, a cargo del banco, la Sala de lo Contencioso, del mismo Tribunal, entiende lo contrario. Y parece lógico que si el mismísimo Tribunal Supremo hace interpretaciones de la ley distintas, las Audiencias Provinciales que hasta el momento se han podido pronunciar al respecto lo hagan así también. Incluso algunos fallos apuntan a que tal tributo debe correr a cargo de ambos contratantes, por mitades iguales. Es decir, que sobre esto no hay nada claro todavía.
Como ya vimos con las famosas cláusulas suelo, aunque haya importes de los que por ahora no tengamos la certeza absoluta de recuperar, lo que es indiscutible es que si esperan a que sus bancos les reintegren, per se, cantidades cobradas indebidamente, recibirán más bien poco. Pues recordemos que estamos ante un riesgo para el conjunto de la banca española, según Kepler Cheuvreux, nada menos que de 20.200.000.-€, y no conviene ni a bancos, ni menos al Estado.
Hasta que el poder legislativo no se pronuncie con la anunciada reforma de la Ley Hipotecaria, los que pretendan recuperar los gastos de formalización de hipoteca, a la práctica, deberán reclamar judicialmente.
© Paula Roca Belmonte, JVJ Abogados Barcelona, mayo 2017
