Vender un piso por debajo del valor de tasación por el que lo compramos hace quince años es, última y lamentablemente, algo habitual. Pero es también una realidad que el precio de la vivienda a principios del 2000, en plena burbuja inmobiliaria, y ahora, es distinto. El problema reside en tener que pagar un tributo, que teóricamente grava el incremento del valor del terreno urbano, cuando éste no sólo no “incrementa” sino que incluso llega a bajar, obligando al propietario a vender su casa por un precio inferior por el que en su día la adquirió.
Esto es lo que sucede en los últimos tiempos cuando el vendedor de una vivienda viene obligado a pagar al Ayuntamiento de la localidad en la que radica la finca el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o lo que todos conocemos como la plusvalía municipal.
En JVJ Abogados hace ya unos años que venimos impugnando las plusvalías municipales en tanto en cuanto entendemos firmemente que suponen un perjuicio para el obligado tributario en contra de lo que dispone la ley.
Veámoslo en un ejemplo anónimo de nuestro despacho: cliente que en 2007 compra una finca por 384.748,96.-€ y tras venderla en el año 2015 por 206.119,13.-€ -con una pérdida de más de 150.000€ - encima tiene que hacer frente a una plusvalía municipal nada menos que de 6.426,96.-€. Entonces el Ayuntamiento desestimó la reclamación administrativa previa y el cliente decidió no interponer demanda judicial por los costes añadidos que ello lo suponía sin tener la certeza de lograr el éxito.
Pero como ya expusimos en nuestro artículo de julio de 2016 estábamos a la espera que el Tribunal Constitucional se pronunciara al respecto con el fin de unificar la doctrina y poder garantizar el éxito de tales reclamaciones. Y después de años de discusión entre Audiencias, Tribunales de instancia y diferentes estantes del Derecho, por fin el Alto Tribunal, en su Sentencia de 16 de febrero de 2017, ha declarado nulo el IIVTNU en el sentido que no puede haber gravamen cuando el hecho impositivo, según la propia Ley de Haciendas Locales, es el incremento del valor catastral del terreno urbano transcurrido de entre el tiempo de la compra y la transmisión del inmueble, si ése no se produce precisamente por la bajada generalizada de los precios; pues “carece de toda justificación razonable en la medida en que al imponer a los sujetos pasivos del impuesto la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a las situaciones de incrementos derivados del paso del tiempo […] contradice formalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza”
A priori parecía muy claro que si el impuesto grava una realidad inexistente no pueda exigirse el pago, pero quizás porque ir en contra del legislador siempre supone inacabables debates políticos y numerosos conflictos de intereses, o simplemente porque a los Ayuntamientos les ha interesado mantener una de sus principales fuente de ingresos, hasta ahora no se había resuelto uniformemente el asunto.
Pero los tiempos cambian y como siempre el derecho se va amoldando a la sociedad. Todos aquellos que hayáis vendido vuestro piso después del mes de febrero de 2013 y tras una venta “con pérdidas” hayáis liquidado la plusvalía municipal ahora podéis pedir a la Administración la devolución de lo que habéis pagado injustamente. Para formular la reclamación tan sólo necesitamos las escrituras de la compra de origen y la de la venta final para acreditar ante el Juez el decremento o la “minus-valía”.
©Paula Roca Belmonte, JVJ Abogados Barcelona, marzo 2017